《楼市大多头》第2章 楼市专家

  唐舜进入房地产界的时间正好是中国房价启动的时间。唐舜2003年建筑学硕士毕业，进入当时全国资产排名第一的房地产公司——北京城建地产。

  “我很幸运，”唐舜说，“我将将达到城建地产总部招人的底线——有两年工作经验的应届硕士毕业生，跟我同期进入地产总部工作的另外3人都是清华北大毕业的MBA。为什么招入了我这个非清北的硕士呢？因为当年北京城建地产作为投标联合体最大股东，刚刚成为奥运村和国家体育馆以及五棵松体育中心开发的入围申请人，公司需要抽调一批专业人才，去参加奥运村和国家体育馆以及五棵松体育中心的开发投标，于是建筑规划设计管理岗位出现了空缺，我才有幸补了进去。”

  北京城建地产是一家上市房地产公司，其控制股权的人是一家大型国有建筑施工公司——北京城建集团，北京城建集团1983年由工程兵集体转业组建而成。因此北京城建地产既是国企，也有一些军队作风。唐舜进入北京城建地产的时候，北京城建地产在多年转业军人掌权之后，刚刚上任了一位科班出身的总经理（即企业总裁，北京城建地产内部习惯称呼总裁为总经理），正对公司进行彻底改造。

  入职后，唐舜和另外两位新同事一道，主要工作是写论文，他钻研健康建筑、做户型研究，平均两个月完成一篇几万字的研究报告，随后面向公司中高层做了一次成果汇报，然后开始下一项研究。唐舜感觉像回到了读研究生时的生活，与他对地产公司工作憧憬完全两样，他之前认为地产公司的工作是各个专业口的员工一道，去完成一个个房地产项目的开发全过程，而不是仅仅在公司总部做个写手。

  当他将自己的苦恼与他的同学分享时，一位在万科地产工作过的同学告诉他：万科地产有十几名专业写手（包括几位博士），专门研究市场和专业方面技术。北京城建地产总经理显然是想将企业转型成类似万科的专业化地产企业，唐舜的工作看来只是其专业化改造的其中一环。苦恼化解，唐舜又多了一份担忧：领导不会让他做一辈子写手吧？

  这份担忧很快消除了。入职半年后，唐舜和三位同事被安排进行一次天津项目调研，调研结论将左右公司决策：北京城建地产要不要在天津拿地。小组四位成员分别负责宏观经济分析、产品、土地和成本，唐舜在其中负责产品部分，他需要去每个地块踏勘，调研周边竞争楼盘，经过地块分析和地块规划（强排）以后，提交地块规划数据和产品建议。通过对天津市场之间的竞争对手和开发成本的详尽调研分析，小组得出了对天津市场谨慎看好的结论，虽然北京城建地产最终选择在舟山拿下一个岛，然而这种小组调研方式却成为了城建地产拿地调研的固定模式，负责产品的唐舜也成了调研小组的固定成员，参与了北京城建地产随后的几个拿地前调研活动。

  随着城建地产北京几块土地的成功获取，唐舜也开始负责项目设计管理工作，他负责设计管理的第一个项目位于北京CBD，叫做汇和综合楼项目（该项目建成后卖给了复星集团，改名为复星国际中心和复地国际公寓）。

  在唐舜前半年给公司完成的论文中，有一篇二十多页的论文名叫《住宅户型概述》，内容有住宅类型、户型布局和室内环境控制，其中很多内容是唐舜个人的归纳总结。唐舜同办公室的同事看完后，对他说：“我们家正想买房，这篇文章对我很有帮助，估计也能让业内人士增长不少知识。”唐舜心想：“既然想买房的人和业内非产品专业技术人员能从这篇论文中受益，那我何不将这篇论文扩写成一本购房手册，出版成书给大家看呢？”

  说干就干，唐舜将购房全过程可能遇到的知识都添加进去，还加入了很多做市场调查与研究和项目设计管理的经验，这时他才发现，要将这些知识系统化要消耗他大量的时间。从他决定写书的那天起，每天下班后，除了健身和吃饭时间，唐舜都待在了办公室里，每天在电脑前码字到深夜，然后骑上自行车回公司宿舍睡觉，周末也过着这种两点一线的生活。

  一年半以后，一本十多万字的《购房手册》终于在电脑里初见雏形。唐舜将书稿的前四章内容寄给机械工业出版社的一位编辑，几天之后，他收到了机械工业出版社寄来的空白出版合同。一个月后，唐舜按编辑的意见改完书稿，签署了出版合同。

  2005年9月，这本140多页的《选房实用指南》出现在了书店货架上，距离唐舜起草《住宅户型概述》论文已过去了整整两年时间。当唐舜将他新出版的书分送公司同事时，一位领导说：“在北京城建地产近千员工里，你应该是第一个独立出书的人。”

  两年时间，让唐舜成了北京城建地产内部的技术名人；而不到一年，他又成了网络红人。唐舜与机械工业出版社签完出版合同不久，经单位同事介绍，认识了焦点房地产网的副总经理和社区总监。2005年的焦点房地产网刚起步不久，正在四处搜寻各类专业技术人员，打造社区论坛。所谓社区论坛，就是对应现实中的各个居住小区，焦点网上设有相应小区的BBS论坛，方便各小区业主及潜在购房者在其中发帖沟通交流。除了业主论坛，焦点网里还有一些为全体业主服务的论坛，如律师在线论坛、购房智囊团论坛等。

  焦点网副总和社区总监看到唐舜还未出版的书稿后，在焦点房地产网的购房智囊团论坛里新开了一个子论坛——“唐舜选房”论坛，唐舜做了该论坛版主，用“唐舜选房”的网名，义务为焦点网的用户答疑解惑。

  焦点网的购房智囊团论坛（现改名购房大学论坛）里有很多人就买房的事情提问，唐舜总是有求必应。慢慢的，慢慢的变多的网友在论坛中向唐舜提问。例如一个叫“touki”的网友发帖（）问：

  “请问唐老师北京房价未来几年走势。 阅读 [13139] 回复数 [23]

  已有住房，希望未来三五年再次购房，目的是改善居住环境，目标为大户型。请问到时候房价会不会大涨，有没有必要先定一套。”

  唐舜选房 2005-10-21 14:03:10 发表于焦点房地产网-谈房论市-购房智囊团论坛

  房子的价值是由两部分构成的：土地价值和房屋价值。房屋是折旧的，因此房屋价值是贬值的；土地价值是增值的，而且往往增值幅度高于房屋价值的贬值幅度，所以，房子的价格往往是上涨的。

  自从去年北京开始全方面实行房地产土地招拍挂以后，北京土地增值的趋势越来越明显。例如2005年8月拍卖的清河毛纺厂地块拍到了25.65亿的天价，算到楼面地价每平方米在3500元以上，加上土建成本和各项税费，该地块住宅价格该在7000元/平方米以上。由于土地费用是给政府的，所以地方政府是绝不会让地价下跌的。

  通过上面的分析，我个人预测往后几年，北京同一地段新房房价涨幅应该是20％左右，这与政府公布的北京市房价涨幅是不一样的。政府公布的北京市房价是当年所有楼盘的平均价格，但是现在新房郊区化越来越严重，前一年的平均价可能是4环内的价格，后一年的平均价也许就变成4环外的价格了，所以政府公布的北京市房价是没有可比性的，用同一地段新房房价做比较或者同一楼盘前后期价格做比较才能算出房价的实际涨幅。不知道这样说说清楚了没有？”

  看来房子是要涨了，不过我会结合个人的情况晚些出手的，包括个人发展的各种不确定因素和风险备用金的储备。不过最近身边的人都在买房，有些甚至开始买第二套、第三套，我总觉得大家都一窝蜂上，风险太大了。”

  北京市国土局今年出卖的土地还不到去年出让的一半，所以房子涨价是难以避免的，估计这也是北京市政府的策略，饥饿式供给土地。但是又不会让房价失控，因为那样怕让中央知道后干涉，所以在接近失控的时候政府会大量卖地平抑地价。因此，北京的房价该是稳定的上升。北京的经济发展使得人口和收入稳步上升，对房屋的需求是不会有太动的，只会因为某些政策的出台而出现持币观望和集中放量的情况。例如：今年4、5月出台的信贷政策和二手房交易政策导致了大家几个月的持币观望，现在之所以有那么多人想买房，就是持币观望后的集中放量，房价在这期间只会有较小的起伏，大趋势是不会变的。”

  每天都有网友向唐舜提问，许多人在得到回答之后接着跟帖提问，唐舜都尽可能的在第一时间给予回答，慢慢练就了一套以尽可能简练的文字回答问题的本事，焦点网也在同期成长为国内两大房地产门户网站之一。

  焦点网将唐舜升为购房智囊团论坛的版主后，提问的人更多了，唐舜经常不得不回答问题到深夜。唐舜每张帖子的网络点击量都能轻松突破1000次。网友对唐舜的提问不再局限在房子本身和房价走势，开始扩展到区域发展、投资盈利计算，甚至有外地网友加入提问，问题的涉及面越来越广。比如

  “请教唐老师，CBD传奇和沿海赛洛城这两个楼盘如何抉择？ 阅读 [1174] 回复数 [3]

  唐舜选房 发表于搜狐焦点网 北京业主论坛 购房智囊团论坛 2006-08-08 10:35:56

  ·CBD传奇的区位现在比沿海赛洛城的成熟一些，以后可不一定。广渠路四环以东的部分现在正在建设，如果交通能跟上，发展前途较好。现阶段四环堵车，南北交通也不是很通畅，这个区域的发展很大程度上受以后区域交通规划的影响。

  ·CBD传奇主力户型是舒适型板楼户型和小户型，其中的舒适型板楼户型中有些户型的通风效果没设计得太好；沿海赛洛城的主力户型是紧凑型两居。这两个楼盘是针对不一样的客户的，购房人需视自家情况做选择。

  唐舜选房 发表于搜狐焦点网 北京业主论坛 购房智囊团论坛 2006-08-08 17:25:45

  小户型和紧凑户型适合做过渡房，针对的是没成家和刚成家的人以及出租投资客；舒适户型是针对人口已经稳定的家庭以及转卖投资客。

  唐舜说，“为了服务好网友，我不得不像个八爪鱼，将求知的触手伸向房地产业的方方面面，建立了我对整个房地产产业链的了解。”

  这样半年以后，唐舜发现，在真实的生活中开始听说有人提及网络上的“唐舜选房”；而有一次他去政府机关办事，办事员了解到他的姓名后，欲言又止的问他是否网上的“唐老师”，并当场咨询了一个关于房产拆迁的问题。买房网友开始把唐舜看作全能先知型人物。唐舜在南方的大学读书时打扮很精致，来到北京后迅速融入到北方文化中，大学时精致的衣服穿在唐舜身上，开始给人随便的感觉。他那头粗黑的短发，看上去像他自己剪的似的，事实上也是如此，他在家时常对着镜子剪几剪刀自己的头发，当然只是针对那些他够得着的头发，于是他的发型整体看比较精致，但是局部长短不齐。直到有一天他发现了一种能自己将所有头发剃得一样长的电推子，才结束了他头发参差不齐的历史。唐舜天庭饱满，发际线有点高，使得他的额头占据了脸部三分之一的面积，似乎只有这样才能够容纳下足够的信息，供他随时取用。他的眼睛相当有神，能很快吸引人的视线，不让别人的视线在他面部其他器官上做过多停留，因而经常给人留下帅气的印象。

  唐舜给人留下的更多印象，往往是他的学识和对未知领域的探索欲望。唐舜的硕士毕业论文选题是《风水与当代居住区规划》，2002年他刚刚确定论文选题的时候，以一篇《认识风水》向某学术期刊投稿，学术期刊因担心宣扬封建迷信而不敢刊登，唐舜只好换成一篇关于建筑空间的论文，才完成了论文上学术期刊的任务。因为这件事，有人劝唐舜更换毕业论文的题目，唐舜的答复是“正因为这个论题别人研究的少，我才更感兴趣”，尽管这篇风水的论文后来让他差点没能按时毕业。

  唐舜对很多方面都感兴趣，愿意花时间研究，经常有独到见解。比如在气候变暖问题上，他认为：“主流科学家们很可能搞错了全球气候变暖的原因。当前有很大的可能是北宋开始的一波冰河期的末期，近年气温上升只是因为冰河期效应开始消退。而冰河期的消涨很可能决定于地核释放开来能量的消涨，因为地核的温度可能高达5000至6000摄氏度，对地球长期气候平均状态随时间的变化影响巨大。太阳投射到地球的热量驱动着地球大气层内的天气，侵蚀着地表的山脉，然而地表的山脉都是地球的内部热量产生的，珠穆朗玛峰还在长高，证明地球内部能量并不比地球接收的太阳能逊色。”

  蒋晓培说，“在性格方面，我觉得唐舜嫉恶如仇，并且崇尚武侠小说中的侠客。”唐舜在硕士毕业那年还报考过浙江大学博士生导师査良镛（金庸）的博士，虽然最后因为毕业实习没去浙大参加博士入学考试，但他的武侠情结可见一斑。也许正是这种侠义精神支撑着他无偿的为人答疑解惑好几年。唐舜说：“经常在网上看到一些求助的人，他们要么在买房的过程中遇上问题，不知道该相信谁，只好在网上发帖求助；要么因为房价上涨，婚姻或小孩教育面临考验，希望得到专家指点。这些让我想起了自己和朋友的经历，不由的想帮助这些网友。”

  与唐舜打过较多交道的人，会很快站成了两队：喜欢他的人和厌恶他的人。喜欢他的人因为他的率直和心无城府，有人说唐舜十年来基本没什么变化，跟他打交道很轻松，虽然偶尔会说出一两句不中听的话，然而他的语言总是那么切中要点，让人受益匪浅。一次在给外地大学同学接风聚餐中，唐舜对他的一位北京同学说：“红玺台是你们设计院设计的吧，怎么能用玻璃做外墙材料？玻璃的反光不匀让人感觉外墙凹凸不平。”那位北京同学有点脸红，嗫嚅道：“那个楼盘是我们院其他同事设计的，外墙是玻璃的吗？”唐舜紧接着说：“如果非要用玻璃做外墙材料，可优先考虑玻璃表面先做喷砂处理，让它成为亚光面。”唐舜的话语是如此的直爽，以至于一旁外地来的同学不得不对他的合伙人解释：“我这个同学说话一直都这么直接。”

  不熟悉唐舜的人一般很难接受他这种基于专业自信的直爽。北京城建地产总裁第一次去视察唐舜主持的设计管理部门办公室装修现场，总裁因为没怎么见过大面积管线的黑漆天棚，希望唐舜修改，唐舜回应说施工完成后会很好看，想回头送几张类似图片给总裁看。总裁默然，总裁的陪同人员悄悄对唐舜说，按总裁说的办吧。唐舜却对总裁说：“您下午有时间吗？要不我带类似图片去您办公室。”后来，唐舜没能送图片到总裁手上，装修的收尾工作也换给了别人。

  唐舜的一位同事同样不能理解唐舜的一些行为，这位同事亲眼见到唐舜参加北京城建集团运动会的围棋比赛，在一盘比赛中，唐舜杀得对手全盘基本上没有活棋，但是在他的额定一小时时间用完的时候，唐舜主动认输了，当别人提醒他还有读秒时间时，他一脸惊奇：“是吗？我还以为时间用完就算输呢。”接着他摊了摊手，说：“我自己没注意时间，认输也是应该的。”

  唐舜平常喜欢在朋友圈中对各种公众事件发表意见，有人这么说：“唐舜是个理想主义者。但绝大多数中国百姓是实用主义——只要满足了个人基本物质需要，就不再考虑更多社会问题。在中国，理想主义者行走在实用主义的荒漠，如唐吉坷德一般被大众漠视和嘲笑。”